You can enable/disable right clicking from Theme Options and customize this message too.

Berubah Untuk Tetap Tumbuh

Pertumbuhan sektor properti selama tahun 2015 mengalami penurunan yang cukup signifikan. Bagi pengembang seperti Lippo Cikarang, strategi yang tepat mereka lakukan untuk menghadapi perubahan tersebut mampu untuk mempertahankan pertumbuhan perusahaan yang stabil dari tahun ke tahun.
Saat awal-awal saya mengenal dunia pasar modal sekitar tahun 2012, saya sering melihat saham ini di chart termasuk yang top gainers  sampai sampai terkena suspen dari bursa karena masuk kategori UMA (unusual market activity). Saat itu sayapun termasuk dari sekian banyak trader pemula yang bermain di saham ini. Kenaikan 10-15% dalam sehari terlihat menggiurkan bukan? Setelah beberapa kali trading kok berasa seperti mengendarai roller coaster, atau seperti naik ferris wheel yang putarannya kenceng banget. Spot jantung beneran…….
Akhirnya saya menepi dan membiarkan roller coaster tersebut terus berputar. Perkiraan saya saham ini akan naik kemudian turun dan ujungnya menjadi jebakan batman bagi trader retail dan membuat jumlah kaum nyangkuters bertambah. Perkiraan saya akhirnya meleset, saham ini ternyata memiliki fundamental yang cukup kuat meski dibalik kenaikannya tersebut ada peran dari Lippo group untuk menggoreng sahamnya. Melihat komposisi terakhir dari pemegang sahamnya maka terlihat bukan saja trader retail yang masuk kesana namun manajer investasi sekelas Schroder dan perusahaan asuransi sekelas Prudential juga sudah ikut masuk meskipun prosentasenya kecil.  Berikut komposisi pemegang saham Lippo Cikarang per Desember 2015.
1. PT. Kemuning Satiatama 293.706.000 lembar saham atau 42,20 % (Pengendali, terafiliasi Lippo group)
2. Alpha Consulting Limited. 34.055.900 lembar saham atau 4,89 %
3. Boston Investment Limited. 33.685.300 lembar saham atau 4,84%
4. PT. Sentra Realtindo Development  32.162.000 lembar saham atau 4,62%
5. PT. Mulia Sentosa Dinamika 31.182.000 lembar saham atau 4,48%
6. PT. Prudential Life Assurance – Ref. 24.875.800 lembar saham atau 3,57%
7. PT. Lippo Malls Indonesia  19.032.148 lembar saham atau 2,73%
8. Citibank New York S/A Government Of Norway – 15. 14.162.700 lembar saham atau 2,03%
9. Cypress Development Overseas Limited. 12.316.000 lembar saham atau 1,77%
10. Reksa Dana Schroder Dana Prestasi. 11.856.400 lembar saham atau 1,70%
11. Reksa Dana Schroder Dana Prestasi Plus-908294000. 7.615.900 lembar saham atau 1,09%
12. Reksa Dana Ashmore Dana Progresif Nusantara. 6.937.500 lembar saham atau 1,00%
13. Schroder Dana Istimewa. 6.128.000 lembar saham atau 0,88%
14. Bank Julius Baer And Co Ltd Singapore. 5.160.600 lembar saham atau 0,74%
15. Citibank New York S/A The Emerging Markets Smallw. 4.284.300 lembar saham atau 0,62%
16. Citibank New York S/A Emerging Markets Core Equity. 4.117.400 lembar saham atau 0,59%
17. Jpmcb-Vanguard Total Interntnl Stock Index Fund. 3.891.500 lembar saham atau 0,56%
18. Reksa Dana Ashmore Dana Ekuitas Nusantara. 3.553.300 lembar saham atau 0,51%
19. Reksa Dana Schroder 90 Plus Equity Fund. 2.456.800 lembar saham atau   0,35%
20. Avrist – Link Aggressive (Eq) IDR Fund. 2.383.300 lembar saham atau 0,34%
Sangat jelas terlihat kalau Lippo group masih memegang kendali yang sangat kuat, baik lewat Kemuning Satiatama (anak usaha Lippo Karawaci) ataupun lewat perusahaan dan lembaga finansial lain yang terafiliasi dengan Lippo Group (perusahaan no 2,3,4,5 dan 7 itu terafiliasi atau tidak ya?..hehehe). Kalau saya …. well dalam pikiran saya masih terpatri kalau LPCK ini masih saham gorengan.  Apakah saya salah? mari kita bedah secara fundamental perusahaan ini.
Sekilas tentang Lippo Cikarang (LPCK)
Terletak di daerah Cikarang Jawa Barat, lokasi usaha sangatlah strategis di sisi jalan tol Jakarta-Cikampek dan memiliki akses langsung pintu tol exit Cibatu atau bisa juga lewat exit Cikarang barat. Pengembangan daerah Cikarang telah dimulai sekitar dua dekade yang lalu sekitar tahun 1999 dengan pembangunan kawasan perumahan Vassa Residence dan kawasan industri Delta Silicon dan hingga sekarang lahan yang dikembangkan sudah mencapai sekitar 3000 hektar. Usaha perusahaan adalah pengembang kawasan industri dan residensial. Seiring perkembangan waktu usahanya pun bertambah menjadi pengembang kawasan bisnis, apartemen dan manajemen kota. Dengan 920 industri manufaktur yang ada di kawasan industri dengan 448 ribu pekerja maka kawasan ini sesungguhnya dapat berkembang sangat pesat.
Peta Lippo Cikarang

Lippo Cikarang sudah membangun 14 ribu Rumah, 21 sekolah, 3 mal, 3 Rumah sakit dan 2 hotel bertaraf internasional di lokasi yang merupakan segi tiga emas di kawasan industri Cikarang, yang sebagaimana kita ketahui bahwa di kawasan inilah 60% dari pabrik yang ada di Indonesia berada

.

Kondisi keuangan

Dibalik kecurigaan saya kalau ini adalah junk stock (beberapa tahun lalu) ternyata saya salah. Kondisi keuangan dari Lippo Cikarang  ternyata sangatlah sehat bahkan tergolong sangat bagus dan kalau dilihat di table BRS point (ada di laman website ini), nilainya  adalah 12.5  dan masih yang terbaik diantara yang lain.

Ringkasan laporan  keuangan Lippo Cikarang

Pertumbuhan laba usaha masih cukup bagus tiap tahun bisa tumbuh diatas 25%, kecuali pada tahun 2015 dimana sektor properti sedang mengalami masa surut. Dengan rasio utang terhadap ekuitas sebesar 0.5 membuktikan manajemen sangat peduli dengan resiko berhutang dalam jangka panjang dan hal inilah yang mengakibatkan kondisi keuangan sangat sangat sehat.

Sulitnya membebaskan lahan dan pola kerjasama Operasi (KSO)

Pada saat sekarang ini mendapatkan landbank sangatlah sulit, kalaupun bisa biaya pembebasan lahan akan sangat besar. Oleh sebab itu perusahaan mengambil strategi berbeda yaitu dengan merubah trategi perusahaan dari pengembang perumahan bergeser menjadi pengembang apartemen.

Penurunan pendapatan dari divisi industrial pada tahun 2015 mencapai setengahnya dibanding tahun 2014, dari 576M ke 250M. Landbank yang menurun menuntut LPCK untuk mengadakan kerja sama operasi dengan pemilik lahan disekitar kawasan, pendapatan sektor industrial pada tahun 2015 semuanya adalah kontribusi dari kerjasama operasi ini. KSO yang sudah berjalan salah satunya dengan kawasan milik grup Mandiri selain dengan yang sudah ada yaitu milik Hyundai dan Sumitomo. Pengembangan Japan SME’s (small and medium enterprise) tahap kedua adalah proyek utama untuk segmen industrial. Reputasi dan pengalaman LPCK dalam membangun kawasan industri sudah diakui terutama di oleh sebagian besar investor Jepang.

Orange County sebagai proyek unggulan
Dibangun pada lahan seluas 322 hektar sebagai kota baru yang terintegrasi dengan konsep “tinggal, bekerja dan gaya hidup” dimana akan ada 32 sarana dan fasilitas hidup sebagai kota mandiri di masa depan. Proyek ini merupakan salah satu proyek kerjasama dengan investor Jepang. Prospek kawasan cukup cerah dimana perkiraan nilai investasi yang akan didapat di kawasan segi tiga emas Cikarang, Jababeka dan Delta mas sekitar 250 Triliun, sebuah angka yang cukup besar,  pemerintah pun mendukung pengembangan kawasan dengan proyek infrastruktur seperti kereta listrik dengan stasiun akhir Cikarang, pelabuhan Cilamaya Deep New Port dan bandar udara Karawang International Airport. Jika proyek infrastruktur jadi dan investasi investor asing terutama Jepang terealisasi maka kawasan ini akan tumbuh sangat cepat.

Prospek kenaikan recurring income

Dengan bertambahnya kawasan dan penghuninya maka diperlukan layanan pengelolaan kota yang lebih baik. Keamanan dan kenyamanan menjadi focus dari divisi pengelolaan kota (Town management). Menjaga  lahan tetap hijau dan meningkatkan kualitas air adalah salah satu usaha untuk menaikkan kepuasan pelanggan. Untuk tahun 2015 manajemen kota mengalami peningkatan pendapatan sebesar 9% dibanding 2014, dari 175M ke 191M. Meskipun margin level (keuntungan) dijaga sebesar 11 %, namun dengan naiknya jumlah penghuni kawasan maka recurring income akan meningkat pula.

Valuasi harga saham

Kalau melihat secara historis maka pertumbuhan EPS  per 5 tahun adalah 28 % (optimis) dan per 3 tahun terakhir adalah 15 % (konservatif). Jika dihitung menggunakan Discounted Cash Flow (DCF) dengan harga sekarang 6575, discount rate 12%, terminal growth 4% seama 10 tahun dengan pertumbuhan konservatif 15% maka harga wajar adalah 6560. Tepat seperti harga sekarang. Jika menghitung dengan pertumbuhan optimis 28% maka harga adalah 15474 dengan margin of safety (MoS) sebesar 57.51% .

P/E dan PBV perusahaan sejenis (Desember 2015)

Jika dihitung berdasarkan PER rata-rata perusahaan sejenis maka harga wajar adalah 10.546 kali EPS yaitu 13794, dan berdasar PBV rata-rata perusahaan sejenis maka harga wajar adalah 1.24 kali BV yaitu 6473. Sudah wajar kan..?

Strategi Trading
LPCK chart per 10 Mei 2016

Kita lihat per 10 Mei 2016 harga di 6575 dan ada support yang kuat di 6100. Jika support ini tembus maka downtrend berlanjut. Harapan saya support ini tidak kena dan trend berbalik naik mengikuti pola head and shoulder. Bila ada reversal sebelum 6100 kena maka ini adalah buying point yang bagus. Jika sebaliknya 6100 tembus ke bawah maka peluang downtrend berlanjut semakin besar dan jangan coba untuk masuk.

Melihat beberapa fakta-fakta diatas saya jadi berpikir bahwa selama ini saya sedikit salah, meski pergerakan saham ini mirip saham gorengan (sekarang sudah tidak lagi) namun sisi fundamental sangat kuat, kinerja keuangan bagus, dan prospek kedepannya sangat cerah. Perubahan strategi menjadi pengembang apartemen komersial dan pola kerjasama operasi (KSO) adalah sangat cerdik untuk menyiasati terbatasnya landbank.  Salah satu yang tidak saya sukai adalah perusahaan ini tidak membagikan deviden kepada pemegang sahamnya. Selain itu dari sisi bisnis, manajemen, dan prospek kawasan sudah sangat baik.

Melihat chart terakhir dan penilaian harga wajar sahamnya, tampaknya program goreng menggoreng sudah selesai dan harganya sudah kembali mengikuti harga pasar yang wajar.

Salam cuan….!

 

 
Share this post

Published by

6 thoughts on Berubah Untuk Tetap Tumbuh

  1. Rupanya kita byk kemiripan dlm segi pilihan saham, namun bpk sangat tajam dlm melihat prospek masa depan, very good article on LPCK pak. Smoga keruntung. LPCK dlm masa transformasi, dr industrial estate ke real estate. Jadi menurut sy, PER 4-5x adalah hal yg kurang wajar jika OC berhasil. Tdk terdapat saham FA bgs di sektor real estate yg memiliki PER dibawah 15x. Jadi hanya masalah brpa sabar kita akan menggun keberhasilan LPCK dtng. Terus mengenai DER, ko sy tdk terlalu pusing sama utang usaha dmn tdk ada beban tambahan, nah utang LPCK adalah uang yg diterima dr pelanggan utk menyelesaikan proyek, jd utang yg aman. Utang berbunga ke institusi perbankan? None. Pilihan yg bgs utk longterm.

    Downside cmn 1: sustainability. LPCK berkembang dgn sangat pesat dlm 10thn terakhir, sehingga kini utk bs bertumbuh secara fantastis akan dikit sulit dlm jangka pendek, namun seiring dgn keberhasilan dlm transformasi ke real eatate dan recurring, LPCK bisa.

  2. Sy liat bpk jarang update ya, lbh sering sharing lg pak, biar lbh byk investor baru bs belajar dr anda. Article bpk sangat menarik dan sangat informatif, sangat bermanfaat bagi yg membutuhkannya.

  3. Ya pak memang jarang. Saya juga ingin rutin nulis, Kalau ada waktu luang saja baru saya riset dan mulai nulis. Maklum masih status karyawan…hehe. Blog bapak bagus sekali. Saling share aja pak ya.

Leave a comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

error: Alert: Content is protected !!